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Les voy a hablar del sistema de amortización de cuotas constantes, también llamado sistema francés.

Si tienen un préstamo hipotecario, tienen muchas posiblidades de estar pagándolo con este método.  Parte de tres premisas:

1º. La cuota a pagar debe ser constante durante todo el plazo.

2º. Al finalizar el plazo la hipoteca debe estar pagada.

Estas dos premisas parecen bastante lógicas, triviales, inocentes…

3º No menos importante, al menos para el banco, es que cada mes se paguen los intereses de la cantidad que queda por amortizar.  Por tanto, como al principio tenemos que amortizar todo el préstamo, los intereses son muy altos, y según pasan los años los intereses son menores. Y como queremos que la cuota sea constante, pues al principio se amortiza menos cantidad del préstamos. Por eso, muchos, después de 10 años pagando (por ejemplo), se llevan la sorpresa de que han amortizado muy poco capital, casi todo han sido intereses.

Si se presta un poco de atención,  se ve que en las primeras cuotas a pagar casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi toda la cuota corresponde a la amortización.

La popularidad de este método entre las entidades bancarias es debido a que de esta forma las entidades obtienen la mayor parte de sus beneficios durante los primeros años de vida del préstamo. Así, ante cualquier eventualidad (falta de pago, embargo, o subrogación de la hipoteca a otra entidad), el negocio ya está hecho por su parte.

Por ejemplo, en una hipoteca de 300.000 euros a 30 años con un tipo de interés del 4%, las cuotas serían de 1432,24 euros.

El primer pago correspondería a 1000 euros de interés y 432,24 euros de amortización, mientras que el último pago correspondería a 4,76 euros de interés y 1427,49 euros de amortización.

Es decir, en cada uno de los períodos vamos a pagar la misma cantidad al prestamista. Lo que variará en cada uno de ellos serán los intereses y el capital amortizado.

Esto se calcula así, tenemos un préstamo de 300.000 euros a 30 años al 4%. El primer año debemos amortizar los 300.000 euros. El 4% anual de dicha cantidad son 12.000 euros. En el primer pago mensual habrá que pagar una mensualidad de dicha cantidad de intereses, es decir, 1000 euros. El resto de la cuota es amortización (432,24 euros).

En cambio, en el último pago queda por amortizar 1427,49 euros, lo que nos da unos intereses anuales de 57,10 euros, cuya mensualidad (simplemente dividir entre 12 meses) es de 4,76 euros. El resto de la cuota es amortización, que como es la última cuota, corresponde al total que queda por amortizar (1427,49 euros).

Pondremos otro ejemplo:

Analicemos un préstamo de 50.000 euros con término amortizativo constante, anual y pospagable que es amortizado en 12 años a un 9% anual.

En primer lugar debemos hallar el término amortizativo constante:

a= 50.000/(1-(1+0,09)^-12)/0,09= 6.982,53 euros

Los intereses de este primer período son:

50.000 * 0,09 = 4.500 euros

Por lo tanto, la amortización del principal será:

6.982,53 – 4.500 = 2.482,53 euros

El segundo año, el termino amortizativo será el mismo, pero los intereses no. Deberá pagar intereses sobre un nominal de 50.000 euros menos los 2.482,53 euros que había amortizado el primer período, es decir los intereses serán:

0,09 * ( 50.000 – 2.482,53) = 4.276,57 euros.

Por lo que este segundo año habrá amortizado:

6.982,53 – 4.276,57 = 2.705,96 euros

Repitiendo el proceso todos los años, obtendremos el siguiente cuadro de amortización:

Año Térm. Amort. Cuota Amort. Intereses Cap. Amortiz. Cap. Pendiente
0         50.000,00
1 6.982,53 2.482,53 4.500,00 2.482,53 47.517,47
2 6.982,53 2.705,96 4.276,57 5.188,49 44.811,51
3 6.982,53 2.949,49 4.033,04 8.137,98 41.862,02
4 6.982,53 3.214,95 3.767,58 11.352,93 38.647,07
5 6.982,53 3.504,29 3.478,24 14.857,22 35.142,78
6 6.982,53 3.819,68 3.162,85 18.676,90 31.323,10
7 6.982,53 4.163,45 2.819,08 22.840,36 27.159,64
8 6.982,53 4.538,16 2.444,37 27.378,52 22.621,48
9 6.982,53 4.946,60 2.035,93 32.325,11 17.674,89
10 6.982,53 5.391,79 1.590,74 37.716,90 12.283,10
11 6.982,53 5.877,05 1.105,48 43.593,96 6.406,04
12 6.982,53 6.405,99 576,54 50.000 0

Este ejemplo está tomado de:  Ferruz Agudo, L. y Vicente Gimeno, L.A. (2002): “Valoración financiera de préstamos”, [en línea] 5campus.org, Financiación e Inversión <http://www.5campus.com/leccion/prestamo&gt; consultado el 9 de marzo de 2011.